Ипотечный кредит сегодня

Своим настоящим жильем недоволен каждый пятый житель России, но большинство из них даже и не задумываются об ипотеке как о варианте для улучшения жилищных условий.

Сейчас все считают, что ипотека не достаточно удобна — слишком высоки процентные ставки (14-18% годовых!), а из уже поданных заявлений в банк примерно 15% претендентов получают отказ из-за недостаточных, по версии банка, доходов заемщика. Многих пугает, что квартира, приобретаемая по ипотеке, после оформления сделки становится собственностью ее владельца. А значит, любой банк будет удерживать жилье под залогом до полного погашения собственником необходимых выплат по кредиту. И в случае невыплаты кредита банк вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Но мнение о том, что с момента приобретения квартира принадлежит банку, — распространенная ошибка. На самом деле квартира принадлежит тому, кто ее купил, а вовсе не банку. В случае же если финансовое положение заемщика изменилось, и он уже не в состоянии оплачивать оставшуюся часть суммы, то квартира продается, а вырученные с продажи деньги идут на погашение кредита, оставшаяся же часть суммы возвращается заемщику.

При возникновении спорных ситуаций между банком и заемщиком их противоречия может разрешить только судебное разбирательство. Но обычно до этого не доходит, потому что банки, работающие по ипотечным программам, часто идут навстречу своим заемщикам и предлагают наиболее удобные для сторон варианты, к примеру, отсрочку платежа, если клиент неожиданно потерял работу и находится в поиске новой.

Первым и одним из самых важных шагов к ипотеке является выбор банка и поиск нужной жилплощади.

Проще и надежнее всего обратиться в банк, где вы уже однажды брали кредит (например, на покупку машины или на другие неотложные нужды). Если в этом банке у вас прослеживается положительная кредитная история, можно рассчитывать, что заявка на ипотеку будет рассмотрена в вашу пользу и на особых условиях. Если опыта общения с банками у вас не было, стоит провести собственное исследование и остановиться на том из них, чьи условия окажутся для вас наиболее привлекательными. Имейте в виду, что обязательным пунктом для рассмотрения заявки станет наличие у вас первичного взноса на приобретение квартиры (заметьте, взнос определяется банком). Как правило, заемщику рекомендуется оплатить от 5% до 40% от стоимости приобретаемой квартиры из собственных средств. Так, для Сбербанка России по программе «Молодая семья» (до достижении 30 лет одного из супругов) первичный взнос составит от 10% до 30%, а для банка УралСиб — не менее 20%.

Чем меньше первоначальная сумма платежа, тем больше процентная ставка по кредиту. Очень важно определиться со сроком ипотечного кредита. На данный момент многие банки увеличили сроки кредитования, и теперь они составляют 15-25 лет, а в некоторых случаях доходят до 27-30 лет. Очевидно, что заемщикам удобнее планировать платежи на длительное время, но чем больше сроки выплаты кредита, тем дороже обходится купленная таким образом квартира. В Московском ипотечном агентстве сроки кредитования определены в 10,15,20,30 лет, а в Московском банке реконструкции и развития до 30 лет. Банки разрешают заемщикам досрочно погасить выплаты по ипотечному кредиту — это становится возможным через 6 и 13 месяцев со дня получения кредита.

Обратите внимание на кредитные ставки. В основном на ипотечный кредит в российских рублях распространяются 14 -16% годовых (например, для Банка жилищного финансирования -14%), а на ипотеку в иностранной валюте 10-12% (в Райффайзенбанке — от 10%). Каждый отдельно взятый банк предъявляет свои требования к заемщикам. Например, Сбербанк попросит вас обозначить не менее 2 поручителей. Кроме этого, банки более охотно работают с клиентами, имеющими так называемую «белую» (официальную) зарплату. Тем не менее, если у заемщика «серая», но подтвержденная справкой из бухгалтерии зарплата, это не станет препятствием для рассмотрения его заявки. Обратите внимание, что с неофициальными зарплатами сейчас работают не все банки, предоставляющие программы ипотечного кредитования, и процентные ставки по ним будут больше, нежели по официальным.

После того как вы определились с банком, процентной ставкой, сроком и прочими условиями кредитования, вы можете подавать документы на рассмотрение в банк. Перечень документов можно узнать по телефону, на интернет-сайте, а также при личном посещении банка. Комиссия за рассмотрение заявки не берется, а срок работы с вашими документами до вынесения решения со стороны банка составит приблизительно от 2 до 7 дней. Когда банк примет положительное решение об открытии кредитной линии, сотрудники банка сообщат вам об условиях (сумма и процентная ставка) кредитования.

При определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и другие виды доходов за последние 2 года, востребованность профессии на рынке и даже наличие или отсутствие карьерного роста.

Затем вам рассчитают сумму ежемесячных выплат до погашения кредита (вы можете самостоятельно рассчитать это на так называемых кредитных калькуляторах, которые есть на сайтах банков).

Далее в течение 3 месяцев вам нужно будет приобрести квартиру. Если поиски квартиры занимают больше 3 месяцев, вам придется заново подавать документы на кредит или же продлевать заявку на его получение. По ипотечному кредиту, возможно, купить как квартиру на первичном рынке (стадия строительства, новое жилье), так и на вторичном рынке жилья. Причем банковские служащие внимательно следят за тем, какую квартиру вы желаете приобрести, соответственно, ваше будущее жилье должно, строго соответствовать выдвигаемым ими требованиям. К примеру, квартира не должна находиться в аварийном состоянии, в доме под снос, в ней недопустимы неузаконенные перепланировки и проблемы с коммунальными системами (электричество, газ, отопление).

Чтобы быть уверенным в легальности будущей сделки, вы можете сами получить информацию об истории квартиры в Едином информационно-расчетном центре (ЕИРЦ), Мосрегистрации. Для этого достаточно запросить лицевой счет и выписку из домовой книги, предоставляющую полную информацию о предыдущих владельцах квартиры. Получить эти документы можете только лично вы как собственник квартиры.

Если на посещение инстанций у вас не окажется времени, действуйте через риэлтерскую фирму, услуги которой обойдутся в 3-6% от суммы сделки. Приобрести вторичное жилье по ипотечной программе сложнее, чем первичное, не все собственники жилья пойдут на это, поскольку они обязаны оплатить крупную сумму и подоходный налог 13%, если они владели квартирой менее 3 лет.

После того как все нюансы с банком оговорены, можно приступить непосредственно к оформлению покупки. После внесения залога за квартиру (как правило, от $2 000 до $5 000) продавец начинает готовить документы для сделки. Кроме того, для банка нужно произвести оценку выбранной вами квартиры (услуги оценщика обойдутся вам от $100, он сообщает свое мнение о техническом состоянии жилья). Банк со своей стороны проводит юридическую экспертизу квартирных документов и на этом основании утверждает выбранный вами вариант квартиры, принимает окончательное решение о выдаче кредита. После выяснения всех формальностей вам назначат время для подписания необходимых документов и предложат подписать кредитный и страховой договоры. Лучше заранее подписать договор аренды банковского сейфа, куда вам предложат положить деньги, и внести залог за ключ (от $60), который вам впоследствии вернут.

Затем кредитные деньги поступают на ваш заранее открытый счет, обналичиваются в кассе, закладываются в банковскую ячейку, после чего либо в самом банке, либо в нотариальной конторе подписывается договор купли-продажи квартиры.

Имейте в виду, что услуги нотариуса (для Москвы) обойдутся в этом случае около 15 000 рублей — это максимально допустимая сумма, разрешенная законом. Сюда входит подготовка договора, доверенности и иной документации (оплачивается дополнительно), а также передача документов в Единую государственную регистрационную палату. Также вам придется заплатить порядка 2000 рублей за государственную регистрацию договора (на это уйдет 1 месяц). При желании вы сможете ускорить государственную регистрацию, оплатив около 8 000 рублей (срок 2 недели).

После получения правоустанавливающих документов из регистрации на имя нового собственника продавец квартиры (фирма или частное лицо) сможет получить свои деньги. Причем в ваших же интересах взять с него расписку о получении суммы и об отсутствии претензий с его стороны. По истечении 14 дней с момента регистрации права собственности продавец (в случае с вторичным жильем) должен освободить квартиру, после чего вы можете в нее въехать, предварительно подписав акт приема-передачи жилья. Подписание этого акта обязательно, что соответствует ст. 556 ГК РФ. До этого момента ответственность за квартиру несет исключительно продавец.

Известите банк, что сделка завершена, и передайте ксерокопию расписки продавца и акта приема-сдачи. Теперь остается погашать кредит ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30-50% среднего ежемесячного дохода заемщика.

Подводя итог, стоит заметить, что среди специалистов не существует однозначного мнения по вопросам ипотечного кредитования. С одной стороны, нестабильная экономическая ситуация, отсутствие ипотечных программ во многих банках, рост цен на недвижимость и как следствие стремительное дорожание жилья не внушает оптимизма потенциальным покупателям. С другой стороны, ипотечные кредиты позволяют в достаточно короткие сроки стать собственником жилья, а не арендовать чужую жилплощадь (проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру), прописаться в квартире самому и членам семьи.

Будущему заемщику стоит здраво оценить ситуацию и, если доходы значительно превышают расходы, приобрести квартиру по ипотечной программе.

Полезная ссылка: Калькулятор ипотеки онлайн.

© Автор Елена Влади. При использовании материала гиперссылка на источник Финансы — обязательна !

© fin-i.com - Администратор Рейтинг: 0 Голосов: 0 1625 просмотров

Комментарии (0)